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土地政策難抑房價的五大原因

發布時間:2010-1-7 18:58:56

人們期待好的土地新政,用于抑制房價過高以及房價漲幅過大問題,2009年末政府出臺土地出讓金50%首付政策,而實施效果如何?廣州亞運項目拍出了255億元新的地王,單筆價格如此之高,土地出讓金如此巨大,果真讓人驚訝,而后續的結果我們無法知道,畢竟牽扯到政府承辦亞運而開發商入主亞運開發,里面的共同利益不知如何權衡,土地出讓金是否盡數收入國庫,不得而知。

  可是土地新政真的能夠抑制房價過度上漲,能夠平抑房價嗎?筆者認為較難實現。
  首先承認,土地只要走招拍掛的模式,競爭激烈,寸土必爭的現象就會發生。因為土地拍賣就是價高者得地,而每年國家出讓的儲備土地有限,競爭慘烈勢在必得。以青島為例,注冊公司300家,而土地放量可以輕易從國土資源中查到,有限的土地競拍起來,幾倍于起拍價成為正常。以遼陽路一地塊樓面地價起拍為3000元/㎡,叫到6990元/㎡止。而香港路一地塊已經掛牌,樓面地價起拍10000元/㎡,估計超過20000元/㎡極為輕松。
  其次,政府在土地掛牌時,由于受地域或土地稀少原因,用地面積日益減少,市內拆遷改造等等,大量出現幾萬平方的國有土地出讓,而總價款并不是很多,即使50%首付,對于資本積累已經完善的房地產來講,比較輕易能夠實現,而大面積的“兩改”項目,政府在土地出讓時,一般限定開發商資質和注冊資金,青島一地塊土地出讓,要求開放企業一級資質,注冊資金10億元,如此雄厚開發企業,土地出讓金較易籌集。即使用地面積過大,像廣州亞運項目,開發商也會組建聯合體應對大額土地價值。
  再者,土地出讓過程中嚴格規定了規劃控制指標,而辦理規劃許可證需要極為漫長的審批過程,需要前期方案討論,消防、人防、衛生、環保等多家部門審核,往往成為開發商“捂地”借口。而規劃控制指標對于地下面積并未要求,造成開發地下室面積不斷增加,開發周期加長,地下室車位或賣或租,利益出現。
  還有就是雖然土地出讓書中規定開發時效,必須建設完成時間,可是對于監督和執行起來困難重重,所以土地拍賣完畢,土地交易的工作基本完畢,而規劃只能控制各項指標,而實際開發商“捂地”治理起來不容易做到。政府對于開發企業很難出重拳出擊,再就是開發商分批分期建設,也間接造成“捂地”現象難以根治。
  最后說“國進民退”現象,其實有很多土地已經是政府倒到國有開發商手中,某些國有城投公司控制大量土地,而出現倒手現象。如果目前市場中的多重監管,只是費用增加而實際起不到控制作用,而最終政府和“國字頭”企業利益更加共享,最終是政策失敗來驗證。
 
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