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房屋中介逃稅潛規則遇新國房產八條失效

發布時間:2011-2-27 14:33:05

 

蔣先生沒有想到,眼看著房子就是自己的了,二手房中介卻突然告知他,要多交9000余元的營業稅。而之前,中介業務員再三對蔣先生承諾,不需交營業稅,因為可以“把營業稅做掉”。
所謂的“把營業稅做掉”,房產中介極有可能就是通過“陰陽合同”偷稅逃稅,明顯涉嫌違規。讓消費者感到失望的是,2月15日,在接受記者采訪時,中介的相關負責人把這一切都歸咎于房產“新國八條”。
    “沒有營業稅”的誘惑
    蔣先生是岳陽人,目前在長沙上班。1月10日,在新環境房產中介紅星蓮湖店(下稱“新環境中介”)業務員的指引下,蔣先生在長沙蓮湖汽配城看中了一套面積為55.09平方米的二手房。
    當時,蔣先生、新環境中介及房東一致協議:蔣先生支付給中介14485元,包括中介費5760元、按揭費3900元等(沒有營業稅一項);房東實收28.5萬,含首付15.5萬、按揭13萬。
    “我特意咨詢是否有營業稅,業務員再三答復說沒有。”蔣先生回憶說,“業務員說可以把營業稅做掉”。1月11日,三方簽訂《房屋買賣合同》。記者看到,該合同上確實沒有提及營業稅一項。
    1月14日,蔣先生將銀行的交易流水號交予中介。1月20日,中介告知,由于交易流水號沒有戶名,要蔣先生重新去銀行打印。蔣先生照辦。1月26日,蔣先生與中介工作人員去銀行簽約,辦理按揭事宜。
    1月31日,蔣先生與房東在長沙二手房交易中心簽約。這之后,中介的工作人員突然告知蔣先生,他買的房子要交9059元的營業稅。回想當時一幕,蔣先生至今仍然難掩心中的怒火,“讓我氣憤的是,我什么費用都交了后,他才告訴我要交營業稅。我當天就發火了!”
    對于營業稅的變故,新環境房產中介的解釋是:因為1月27日房產“新國八條”的出臺。而蔣先生表示,房產“新國八條”的實施,購房者理應理解和支持,可讓他不解的是:首先,中介為何當初要承諾沒有營業稅?第二,中介為何不在第一時間告知,而是在費用都交了后才告知?第三,1月11日三方就已經簽訂合同,當時業務員說5個工作日就可以辦好銀行按揭,為何最終的辦事效率這么低?第四,營業稅理應由房東支付,現在為何轉嫁于購房者?
    中介承認有“失誤”愿承擔部分責任
    買房子本是件高興事,可這突然多出的9000余元營業稅,給蔣先生是潑了盆冷水。蔣先生要求:要么解除合同,要么中介退還中介費,但都遭到了拒絕。
    2月15日,記者陪同蔣先生來到了長沙新環境房地產經紀有限公司,采訪了該公司客服部的相關負責人盛先生。對于蔣先生的質疑:中介為何當初要承諾沒有營業稅?盛先生解釋,房產“新國八條”來得非常急,1月26日發的通知,1月28日便執行了,“國家的政策,并非是我們新環境說了算。”盛先生告訴記者,如果按照之前的相關房產政策規定,蔣先生買的二手房確實不需要交營業稅。但“新國八條”明文規定:“調整個人轉讓住房營業稅政策,對個人購買住房不足5年轉手交易的,統一按其銷售收入全額征稅。”盛先生也提到,業務員的口頭承諾,公司不予認可,“如果我們公司承諾你,都會蓋上公司的專用章,我們認可的。”
    1月26日出臺的政策,為何到了1月31日才告知?面對這一質疑,盛先生坦言:“可能通知的時間上有一點失誤。”盛先生說,公司愿意承擔相應的責任,“從中介費中間,拿出一部分來補貼購房者。”
    至于辦事效率的問題,盛先生回應稱,“這個東西不能確定,我們只是中介服務商,銀行放款的速度,我們只能協調。”
    營業稅為何轉嫁于購房者?面對購房者這一質疑,中介的解釋是,房東一般都是拿“凈房款”。而在蔣先生看來,即使因為房產政策的改變,從法律角度來說,那也是房東遇到的風險。
    律師稱中介應承擔法律責任
    “新國八條”,是指國務院辦公廳于1月26日發布的《國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》,被形容為“史上最嚴”。
    由于營業稅的出現,蔣先生打起了“退堂鼓”。但當他提出想解除《房屋買賣合同》時,中介方暗示他會“比較麻煩”。“給房東的10000元定金,中介費、按揭費等都沒了。”
    湖南人和人律師事務所的陳亞琨律師告訴記者,根據我國《營業稅暫行條例》的規定,營業稅由依法發生應稅行為的納稅人承擔,具體到二手房屋買賣合同關系當中,其納稅義務人應當為二手房屋的出賣人。房屋中介機構作為專業機構,對我國二手房交易所涉及的稅負承擔問題是不可能不知情的。具體到蔣先生的個案,房屋中介機構在提供中介服務的過程中,其沒有完整、充分地告知抑或是刻意隱瞞消費者在二手房買賣法律關系中的權利義務,其促成的該筆交易因為爭議而導致消費者蒙受不應該的法律風險,對此其難推卸其法律上的責任。如果最終消費者因為該筆交易的爭議而導致合同解除或者蒙受經濟損失的話,房屋中介機構則必須根據我國《民法通則》、《合同法》等相關法律的規定承擔法律責任,賠償消費者因此而遭受的損失或者是多支出的相關費用。同時,針對房屋中介機構違背誠信原則的不規范經營行為,消費者可向縣級以上工商行政管理部門進行投訴,以督促其規范經營。
    對于蔣先生的案例,湖南金州律師事務所劉軍律師認為,實際上,在“新國八條”實施前,蔣先生看中的房子依然有營業稅。按原政策,個人不滿5年的普通住房上市交易,個人轉讓營業稅為差額征收。由此可見,該中介應該對于營業稅稅率是很清楚的,如果其業務員故意隱瞞實情,誤導購房者,稱可以“把營業稅做掉”,根據《合同法》相關規定,購房者可以要求解除合同,賠償損失。
    在二手房中介行業人士馮先生看來,這些中介所謂的“把營業稅做掉”,其實就是做“陰陽合同”,很明顯是違規行為。陰陽合同,是指雙方成交時大多簽兩個合同,真實的交易價格暗藏在“陰合同”里:“陽合同”則用來送給產權處登記備案、過戶及供官方核查,該價格一般都是賣方舊房地產證上的登記原價。
    2月15日,在接受記者采訪時,中介負責人盛先生建議,三方可以找個時間坐下來協商,“三方每個人出點錢,就把這個事解決了。”至2月23日記者發稿前,中介方表示將去做房東的工作,爭取友好協商解決營業稅的糾紛。本報也將關注這一事件的進展。
 

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