免費咨詢電話:浦西:4006112633;浦東:4006112989.更多聯系方式請點擊“天尚行


上海天尚行是經上海市工商局核準登記,擁有財政局核發“代理記賬許可證”的專業權威的上海注冊公司代理服務機構,擁有幾千家公司注冊、代理記賬等企業投資及商務服務經驗。

注冊公司
現在所在的位置:上海注冊公司網 > 公司注冊問答 > 正文

外資抄底中國房地產市場?

發布時間:2010-9-19 20:18:57

 其實早在08年金融風暴之前,中國就清醒認識到了外資進入房地產開發領域將帶來的巨大風險,由本國企業來經營,財富的內循環屬多次再分配而已,一旦房地產領域的利潤流出境外,將會徹底地扒掉在以GDP為綱的政策下中國經濟的底褲。

        有人說“外資借調控之機救助房產商,抄底中國樓市。”但是,目前的房地產調控,使得房地產的民間融資利率不斷攀升,年息已超過100%,給各種高利貸資金莫大的誘惑。尤其是房地產企業本身有房有地,更給放貸者帶來資產“保障”。當前緣于外資的高利貸性質投資,較為常見的包括兩種變通方式:其一,假購房,也就是低價購買房屋但是合同中有可以高價退房或者開發商回購的條款;其二,股權質押或投資承包回購。在市場上就表現為外資買房或者投資開發企業。”
      我們來說說假購房,我不能完全否認這種可能性的存在,但是假購房在中國現行的房地產市場能得到什么楊的保障呢?
      首先,簽訂購房合同的時候你需要收集本國自然人的人頭來作為購房主體,以避免引起公眾的注意。你不介意公眾的目光追蹤,不在意媒體的警覺,ok,我們繼續下一步。
      你以外資法人的名義簽訂購房合同,合同上鄭重的添加雙倍金額退房的條款。在部分落后地區,你如果合同簽訂后30天之內不到當地房產主管部門的網站進行網上簽約備案,開發商大可以在任何時間將你們合同中約定的房屋主體出售并備案給他人,到時候你憑什么向開發商索取本金和利息呢?就一場退款官司,你們慢慢倆打吧。在很多城市是要求購房必須進行網上簽約備案的,那你更慘了,網上簽約了信息一公開,那是瞎子都能逮到的一個“投機者”。當前的調控不正是針對“投機性購房”么?我們假定調控政策都是放屁,那我們繼續進入下一步。
      根據商事合同的對等性原則,你和開發商之間簽訂了雙倍價款退房的條款,你又需要做出什么承諾來保持對等,以延續合同的有效性呢?兜這么大一個圈子你將承擔的風險是:1、開發商拒絕退房,你獲得一大堆房產。2、在局部城市,你所獲得的這一大堆房產雖有一定程度的增值,但是你將付出高額的稅收方能變現。
     外資為謀利而來,會很貪婪,但絕對不是傻子。更何況這一操作的過程中還將會面臨政策性風險,法律、地方法規、行業規章隨便一處都可能造成“關門打狗”的局面。面對這種風險,傻大膽的中鋁不會顧及,但是黑石應該不會不加以考慮。
     “其結果就是,外資假購房,使得宏觀調控所希望的讓老百姓買到便宜房的設想落空;外資股權質押或者回購中國房企,則使得中國房地產行業的優質資產有被外資控制的可能。
     是啊,媒體統一口徑都說宏觀調控是為了老百姓買到便宜的房子,但是縱觀全中國,即便所有地區房價腰斬,同樣是大部分人買不起房。更何況我已經不厭其煩的反復說過了,調控的目的壓根就不是為了讓老百姓買得到便宜的房,而是房地產行業的過度投機氣氛與融資額度已經嚴重影響到了整個國民經濟體系的健康發展,造就了極強的金融風險。如果一個記者不敢正視這個問題,那有什么資格留在《瞭望》?
     外資股權質押、回購中國房企的結果是什么?那是履行完成現有再建、在售項目后,按現行國家政策存量土地暫時無法通過規劃報建,也無法進入“招、拍、掛”市場獲得土地。除非某一天我們偉大的政府窮瘋了、政策變了、歡迎外資進入房地產行業了。本人完全不相信能進《瞭望》的人會不了解這一硬性政策?難道這是房地產市場考慮向外資開放的“皮試劑”?
     我們再說房地產行業的優質資產,房地產行業有什么優質資產?土地建好了房子是要出售的,除了專心經營只租不售的商業地產項目以外,住宅開發的本質就是“以產權交易的形式,快速減少自己名下資產并從中獲利”房地產公司的資本就兩大類:實物資本--土地儲備、待售待租物業、流動資金;無形資本--人力資源、技術儲備、品牌價值、融資渠道。外資吃下實物資本沒有長期收益,吃下無形資本呢?除了品牌價值以外其它東西又對自身毫無價值。更何況在普遍奉行“虛擬化經營”的房地產行業,絕大多數的小型開發商是連人力資源、技術儲備、品牌價值都是沒有的。政策不變的前提下,外資來吃下這些“優質資產”是不是傻得過分了呢?  
     在開發商這一層面上目前已經基本杜絕了外資注冊的可能性,但是各大開發商目前均喜歡以注冊項目公司的方式經營單個樓盤,以自然人的名義替代外資作為隱形股東。如何杜絕這一漏洞,值得工商主觀部門、稅務稽查部門深思,個人認為在注冊項目公司的時候,杜絕外資股東,將自然人股東數量和全部自然人持股總額加以嚴格控制(股東數量10人,總持股數10%以內),或許可以在一定程度上抑制財富向境外的流失額度。  
     最近媒體的反常態度和新提出的許多論點似乎都在印證一點:下一步政策如何制定,上方還在猶豫。將會落下如何一個棋子,還是讓我們拭目以待吧。
 
天尚行(TSH)提供上海注冊公司、代理記賬等專業服務,服務時間:周一至周六 | 節假日及夜間咨詢電話:13661511557,QQ咨詢:潘先生
徐匯總部:鄒小姐,金小姐,俞小姐,張先生,王小姐
免費咨詢電話:4006112633,021-34250670,手機: 18721039415,13611825713
QQ咨詢鄒小姐 金小姐 俞小姐 張先生 王小姐

上海代理記賬服務電話:021-61843616,34250672
地址:徐匯區零陵路899號飛洲國際廣場21C (地鐵1、4號線上海體育館1號出口)
浦東分部:茅小姐 馬小姐,周小姐
免費咨詢電話:4006112989,021-60525063,值班手機:13816908503,18021034708
QQ咨詢茅小姐 馬小姐 周小姐

地址:東方路818號眾城大廈1508室(九六廣場旁,地鐵2、4、6、9號線世紀大道站12號出口)
上海自貿區辦公地址:中國(上海)自由貿易實驗區馬吉路28號東華金融大廈2004室
新疆11选5遗漏